Ainda ressabiados com o cenário de crise econômica que atravessa o Brasil, o empresariado brasileiro tem olhado as atividades de análise, planejamento e mitigação de riscos com mais apreço. E não só porque essas atividades impactam diretamente na segurança e estabilidade da operação, de maneira geral, mas também porque tais diligências refletem direta e de maneira considerável no lucro, uma vez que identifica fragilidades, mapeia as possíveis perdas de eficiência e velocidade nos procedimentos adotados e cria mecanismos de barateamento de custos, o que impacta de maneira positiva e muitas vezes até inesperada os resultados anteriormente projetados.
No campo do segmento imobiliário ainda é muito comum as negociações serem iniciadas, por onde deveria, em tese, ser uma das partes finais do negócio: a aquisição da área a ser performada. O empresário (via de regra loteador e/ou incorporador) ao deparar-se com uma gleba que, segundo os corretores mais exaltados é um ótimo negócio, já inicia as tratativas de negociação, na maioria das vezes baseados em uma conta básica de área x número de unidades a venda, sem investigar se pesa sobre a matrícula do imóvel algum ônus, se sobre os proprietários tramitam algum processo judicial que possa resvalar em impeditivos, se há alguma restrição ambiental, se o zoneamento da região comporta o produto que está sendo desenhado para aquele terreno. O processo de due diligence para a apuração dessas variáveis que podem interferir de maneira considerável sobre a própria viabilidade do negócio muitas vezes é simplesmente ignorada.
Aí entram os custos com os desentraves burocráticos perante as autoridades locais, os órgãos ambientais e as despesas com banca de advogados e despachantes, que na maioria das vezes não foram precificados ao tomar a decisão de compra da área. Apurar todas as circunstâncias legais que podem incidir sobre a viabilidade do projeto imobiliário é, ou ao menos deveria ser, condição sine qua non para o avanço da negociação. Mas, na prática, são poucos os empresários que adotam esse procedimento como padrão.
De igual sorte, o acompanhamento do stand de vendas para o monitoramento do preenchimento das formalidades legais dos contratos de promessas de compra e venda (reconhecimento das assinaturas dos contratantes, presença de duas testemunhas, bem como a elaboração de um dossiê com documentos completos e atualizados da futura carteira de recebíveis) é crucial para um saudável gerenciamento dos contratos e acomodação da inadimplência dentro de índices toleráveis para o melhor aproveitamento do capital investido. Para os empresários que não veem no gerenciamento da carteira um negócio em si mesmo e pretende acessar mercado de capitais com a antecipação desses recebíveis, é imprescindível a auditoria dos contratos e um acompanhamento minucioso do comportamento dessa carteira, a fim de obter o menor desconto possível na negociação.
O discurso do mercado financeiro é uníssono ao deixar claro que não há timidez dos fundos de investimento em aportar capital para o financiamento da produção ou para a antecipação de recebíveis. O que ocorre, na esmagadora maioria das vezes, é uma prospecção de recursos feita de maneira desorganizada e inconsistente. As empresas que pretendem acessar o mercado financeiro não apresentam um projeto demonstrando a regularidade da área prospectada, a viabilidade técnica do empreendimento, não conseguem demonstrar pesquisa de mercado visando a demonstrar a absorção do produto que desenvolveram para a região. Em se tratando de antecipar carteira de recebíveis, não se atentam em demonstrar a regularidade dos contratos, o behavior da carteira e acabam a absorver os maiores descontos possíveis, por falta de governança e organização interna.
É para preencher essas lacunas que o compliance vem se destacando cada vez mais como um mecanismo de análise prévia da viabilidade do negócio (apresentando uma avaliação detalhada dos riscos envolvidos e quais os possíveis mecanismos de mitigação), além de um processo contínuo de aprimoramento dos procedimentos internos envolvidos em toda a negociação imobiliária, o que reflete automaticamente na redução de custos com processos litigiosos, dá velocidade à execução do projeto (seja a performação da área, seja a antecipação do recebível), uma vez que assegura aos interessados a melhor relação custo x benefício (cuidando de consultar os especialistas em cada fase da negociação – projeto, execução e vendas), tornando-se de per si, um departamento altamente lucrativo, do ponto de vista de maximização dos potenciais resultados.
Ter um departamento de compliance em empresas do segmento imobiliário é, sim, um excelente negócio.
Beatriz Nascimento é Compliance Officer da Leads Inteligência.
